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Economia

Imagem: Reprodução / Internet

UFC de Investimentos: Imóvel x Fundo Imobiliário

Qual dois dois é a melhor opção, na hora de fazer seu dinheiro render? Confira os detalhes deste embate de gigantes!

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Samuel Barbi

Especialista em economia, entra ao ar às segundas-feiras com a coluna MundoZFundos, no RádioCast 98


De um lado do ringue um peso pesado, com muitos milhões de investidores espalhados pelo país, querido por diversas gerações e tido como o investimento mais essencial de uma vida: o tradicional imóvel. Do outro lado o desafiante, com pouco mais de 1 milhão de investidores, ainda muito pouco conhecido, mas com um histórico recente de sucessos: os Fundos Imobiliários (FII). A regra do combate é simples, serão cinco rounds, vence aquele que somar mais pontos em cada rodada. Faça já sua aposta para esse UFC de rentabilidade.

·        Round 1: Preço

Imóveis são pesos pesados, seus preços ultrapassam as centenas de milhares de reais. Não é fácil conseguir um deles. Em geral, as pessoas financiam para pagar durante 30 a 35 anos, pagando muitos juros ao longo do tempo.

Os Fundos Imobiliários podem ser comprados por cotas (divisões das propriedades ou participações nos fundos) que são negociadas em valores muito mais acessíveis. Se para ter um imóvel você precisa de centenas de milhares de reais, para adquirir cotas de alguns fundos imobiliários não são necessários nem cem reais. O desafiante leva larga vantagem nesse round.

·        Round 2: Custo

Imóveis necessitam de manutenção, reparos, pintura. Em diversas oportunidades, levam-se meses para conseguir alugar um imóvel, enquanto isso, paga-se IPTU, condomínio, luz e água. Finalmente, quando locado, entram as taxas cobradas pelas imobiliárias que variam de 6 a 10% do valor dos aluguéis, bem como o imposto de renda que pode chegar até 27,5%.

Nos FIIs as taxas de administração cobradas variam entre 0,2% e 3%, portanto menores em comparação com as imobiliárias. No entanto, os alugueis dos FIIs são convertidos em dividendos aos seus cotistas, isentos de imposto de renda. O Ministério da Economia havia proposto a taxação aos dividendos de FIIs, mas Paulo Guedes já mudou de ideia expôs publicamente sua nova opinião.

Lembre-se que ao comprar um imóvel é necessário realizar uma transferência de propriedade, com altos custos em impostos e cartórios. A taxa do ITBI varia por município, mas em geral é por volta de 3% do valor total do imóvel. Nos cartórios, qualquer pedaço de papel custa entre R$300-500. Ao vender um imóvel com lucro, ressalvadas exceções, você ainda tem que pagar 15% no imposto de renda no ganho de capital.

Os FIIs podem ser comprados como ações, nos home brokers das corretoras de valores ou bancos. Bastam alguns cliques e você já é dono de uma parte dos maiores empreendimentos imobiliários do país, como shoppings ou lajes corporativas. Muitas corretoras não cobram pelas ordens de compra e venda, então fica ainda menos custoso e burocrático o acesso a esses investimentos. A única desvantagem dos FIIs é que o imposto de renda leva 20% do ganho de capital em caso de venda das cotas. Em todo caso, vitória clara do desafiante nesse round.

·        Round 3: Risco

Conseguir alugar e para bons inquilinos são grandes riscos. Como o valor dos imóveis é muito elevado, você acaba concentrando muitos recursos em apenas um negócio, o que é bastante arriscado. Além disso, a administração acaba ficando sob sua própria responsabilidade.

Os FIIs podem ser de tijolos (imóveis físicos) ou de papel (formados por títulos ligados ao setor imobiliário). Em ambos os casos, relacionam-se a grandes empreendimentos com muitas unidades para locação, o que reduz os riscos de vacância e de maus inquilinos. Além disso, a administração desses fundos costuma ser profissional e dedicada a essa atividade. Mais um ponto para o desafiante.

·        Round 4: Liquidez

Vender imóveis é uma tarefa que não se faz do dia pra noite. É necessário que alguém se interesse, visite, tenha os recursos para comprá-lo e esteja de acordo em encarar toda a burocracia para efetivar o negócio. Já vi imóveis ficarem à venda por anos e seus custos realizarem estragos na vida financeira dos proprietários. É um dos investimentos com menor liquidez no mercado.

Nos FIIs não se encontram dificuldades para vender a totalidade ou parte de suas cotas. Dentro de 3 dias o dinheiro ficará disponível em sua conta. Os FIIs são rápidos como os pesos pena.

·        Round 5: Rentabilidade

Nesse quesito vem o nocaute. Imóveis costumam ser locados por 0,3 a 0,5% de seu valor. Suponhamos um apartamento de R$300 mil alugado por R$1.500/mês ou R$18.000 ao ano. Considerando a realização de alguns pequenos reparos e o valor cobrado pelo corretor de imóveis, cerca de R$1.800/ano deixam sua conta, além disso, o proprietário paga R$3.600/ano em imposto de renda (alíquota efetiva estimada em 20%). Sendo assim, o lucro anual do dono do imóvel seria de R$12.600, portanto, 4,20% do valor investido.

Atualmente há muitas opções de FIIs negociadas com rentabilidades de 0,7% ao mês (já descontada a taxa de administração do fundo), ou mais. A isenção de imposto de renda, bem como os inexpressivos custos para emitir ordens de compra nas corretoras nos levaria a um lucro de R$25.200,00 no ano com o mesmo valor de um imóvel, menos riscos e mais liquidez.

Contra números não há argumentos. Nos últimos anos os FIIs vem nocauteando os imóveis. 

* Esta coluna tem caráter opinativo e não reflete o posicionamento do grupo.
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